苏州、西安领涨全国!新一线城市谁将成为下一个西安?



  2019-08-07 04:46:58 四海为家008

  城市级别划分,向来饱受关注也饱受争议。

  除了北上广深四城常年稳居一线地位之外,哪些城市能够进入中国庞大的城市阵容的第二梯队?

  第一财经给出的答案是:15座“新一线城市”,分别为:

  成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

  

  参谋长知道,名单一出,质疑声一定会接踵而来。如:

  中部城市群的省会合肥为何占据不到一席之地?

  对山东来说,青岛已经稳压省会济南了吗?

  经济表现强劲的苏南城市无锡今年何以落榜?

  别急,参谋长接下来会一一分析。

  一、上半年房价:苏州领涨,青岛领跌

  先看大家最为关心的房价水平,参考数据是安居客的各城市新房均价,按照价格依次排名如下:

  1、“超高房价”阵营

  按照通行的房价水平划分标准,一般把大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”,从安居客的数据来看,南京、杭州、天津、宁波四座城市进入“超高房价”行列。

  而纵观15座城市的整体房价水平,我们可以看到东部城市群表现都很强劲,南京、杭州、宁波、苏州,长三角城市群和以上海为中心的都市圈构建出的“朋友圈”,毫无疑问是中国当下最具发展潜力的城市群落之一。

  2、涨跌情况

  在房价上涨榜上, “东部朋友圈”的城市表现依旧彪悍。在房价增幅排名中,东部地区抢占三列,其中苏州以9.75%的同比增幅位列第一,宁波和南京则分别以6.22%和4.51%的涨幅位列第三和第五。

  同时,受粤港澳大湾区利好驱动的东莞,以及东北区域的重要省会城市、也是东北地区唯一上榜的城市沈阳房价涨幅也较高,两者同比增幅分别为6.22%和5.54%。

  15个新一线城市中,绝大多数城市房价都是上涨的,只有重庆、武汉、长沙、青岛四座城市同比下跌,其中青岛同比跌幅最高,为6.05%。

  青岛房地产的持续退烧从去年就已经开始,在成交量上也有所体现。青岛统计局数据显示,今年上半年,全市商品房销售面积692.3万平方米,同比下降12.7%。

  二、15座新一线城市,谁最值得被看好?

  1.昆明,新一线城市新成员,何以挤掉无锡?

  首先要看的是昆明,作为一座新上榜的城市,一定是呼声与质疑并存的。

  而往年榜上有名,今年却名落孙山的无锡也难掩失落。

  昆明>无锡?

  要看你怎么理解了。

  如果仅仅看GDP总量,那么2018年的无锡早已名列“万亿俱乐部”的17座城市之一,而昆明5000亿的经济体量,不过无锡市的一半。

  但是,“新一线城市”的评价维度显然不是这么单一的。

  尤其是当昆明在经济增速这项指标上突然发力,大有领跑全国之势的时候,昆明就更加具备了跻身新一线的资本。2018年,昆明市GDP增速达到了8.4%,充分展现了这个城市在经济增长上的可能性。

  参谋长此前多次论述过一个观点——当我们论及城市的发展潜力,应该越来越多地把目光投向那些尚未爆发,但表现出强大爆发力的城市,昆明就是其一。

  昆明的潜力还体现在哪里?

  “一带一路”的发展机遇;

  西南部区域中心城市的城市地位;

  交通枢纽的重要角色……

  有人可能要追问,那么无锡呢?无锡已经在新一线城市的竞争中彻底落败了吗?

  无锡在前年也有过落榜经历,重回榜单并非没有可能。但鉴于这是一个综合性指标下的城市划分,因此参谋长还是更看好昆明。

  不过对于经济实力过硬的苏南各市来说,似乎也不差这么一个“新一线”的名号。藏富于民是它们最大的特征,如果看房价潜力,无锡也是大有可为的。

  2.杭州,人口增长最亮眼——突破千万。

  今年杭州最亮眼的成就之一,就是人口突破千万大关。

  

  杭州的人口增速,在新一线城市中常年领跑,突破千万只在早晚,并不出乎意料。但参谋长认为,人口增长只是一个表现,是一个结果,其真正的潜力也是它吸引人口流入的最大原因还是它的产业结构。

  近年来杭州在数字经济的带动下,经济快速增长,人才大量涌入。杭州市2018年统计公报显示,2018年全年杭州数字经济核心产业增加值3356亿元,增长15.0%,占GDP的24.8%。电子商务产业增加值1529亿元,增长17.5%;软件与信息服务产业2508亿元,增长17.0%;数字内容产业2098亿元,增长15.8%。

  正是这样年轻的产业结构,使得杭州在多个代表一线城市竞争力的指标里,已经能够与一线城市并驾齐驱。

  上半年的土地市场,最吸睛也最吸金的两座城市,一是苏州,二就是杭州。

  3.昆明、成都、长沙,房地产投资增幅最大。

  如果说房价是一个城市房地产市场变化的直接表现,那么房地产开发投资金额则主要反应了两个指标,一是房企对一个城市的青睐程度,二是这个城市的住房供应预期。

  土地成交的面积、土地溢价率等等因素都会影响房地产投资金额,但这背后的深层原因还是市场预期。

  

  尤其是此前市场表现一直很低调的新一线城市,只要硬实力不虚,很有可能在半年至一年的时间内迎来一波补涨。

  4.西安,抢人最卖力。

  提到“抢人”,西安肯定是不容忽略的一个城市。

  从战果来看,西安的发力取得了比较明显的效果,从常住人口增长速度来看,西安以同比增长3.87%的幅度位列新一线城市的第一,第二的杭州在上文中已经分析过,排名第三的是长沙,增幅为2.9%。

  值得注意的是,西安和长沙的房价绝对值在15座新一线城市中处于较低的水平,可见生活压力和收入竞争力之间的平衡性,大大提升了这两座城市对人才的吸引力。

  但是,新一线城市抢人升级,背后也暗藏了对未来房票不足的焦虑。而西安由于此前近一年时间房价涨幅过快,政策上已经开始收紧,“抢人”的后劲如何,能否持续也还有待观察。

  三、15座新一线城市,哪些城市房价更具潜力?

  首先,参谋长要申明的是,既然能够位列“新一线城市”名单,那么这15座城市的综合竞争力在全国范围内就已经处于绝对的前列了。

  但综合竞争力不等于房价潜力,尤其是房价潜力还需考量其当前的房价水平是处于低值还是存在高估。

  因此,相对于杭州、南京、青岛、西安这样的房地产热度本就已经较高的城市而言,论“房价潜力”,参谋长更看好长沙、昆明、成都等中西部城市。例如,西安此前的房价水平比较低,于是在近一年里走出了一个领涨全国的行情。而参谋长认为,下一个“西安”也极有可能出现在有相似情形的中西部城市中。

  从“房地产投资增速”这项指标就能看出,这些城市的热度才刚刚开始,未来半年或一年,良好的市场预期很可能会在价格上有所体现。

  城市级别划分,向来饱受关注也饱受争议。

  除了北上广深四城常年稳居一线地位之外,哪些城市能够进入中国庞大的城市阵容的第二梯队?

  第一财经给出的答案是:15座“新一线城市”,分别为:

  成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

  

  参谋长知道,名单一出,质疑声一定会接踵而来。如:

  中部城市群的省会合肥为何占据不到一席之地?

  对山东来说,青岛已经稳压省会济南了吗?

  经济表现强劲的苏南城市无锡今年何以落榜?

  别急,参谋长接下来会一一分析。

  一、上半年房价:苏州领涨,青岛领跌

  先看大家最为关心的房价水平,参考数据是安居客的各城市新房均价,按照价格依次排名如下:

  1、“超高房价”阵营

  按照通行的房价水平划分标准,一般把大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”,从安居客的数据来看,南京、杭州、天津、宁波四座城市进入“超高房价”行列。

  而纵观15座城市的整体房价水平,我们可以看到东部城市群表现都很强劲,南京、杭州、宁波、苏州,长三角城市群和以上海为中心的都市圈构建出的“朋友圈”,毫无疑问是中国当下最具发展潜力的城市群落之一。

  2、涨跌情况

  在房价上涨榜上, “东部朋友圈”的城市表现依旧彪悍。在房价增幅排名中,东部地区抢占三列,其中苏州以9.75%的同比增幅位列第一,宁波和南京则分别以6.22%和4.51%的涨幅位列第三和第五。

  同时,受粤港澳大湾区利好驱动的东莞,以及东北区域的重要省会城市、也是东北地区唯一上榜的城市沈阳房价涨幅也较高,两者同比增幅分别为6.22%和5.54%。

  15个新一线城市中,绝大多数城市房价都是上涨的,只有重庆、武汉、长沙、青岛四座城市同比下跌,其中青岛同比跌幅最高,为6.05%。

  青岛房地产的持续退烧从去年就已经开始,在成交量上也有所体现。青岛统计局数据显示,今年上半年,全市商品房销售面积692.3万平方米,同比下降12.7%。

  二、15座新一线城市,谁最值得被看好?

  1.昆明,新一线城市新成员,何以挤掉无锡?

  首先要看的是昆明,作为一座新上榜的城市,一定是呼声与质疑并存的。

  而往年榜上有名,今年却名落孙山的无锡也难掩失落。

  昆明>无锡?

  要看你怎么理解了。

  如果仅仅看GDP总量,那么2018年的无锡早已名列“万亿俱乐部”的17座城市之一,而昆明5000亿的经济体量,不过无锡市的一半。

  但是,“新一线城市”的评价维度显然不是这么单一的。

  尤其是当昆明在经济增速这项指标上突然发力,大有领跑全国之势的时候,昆明就更加具备了跻身新一线的资本。2018年,昆明市GDP增速达到了8.4%,充分展现了这个城市在经济增长上的可能性。

  参谋长此前多次论述过一个观点——当我们论及城市的发展潜力,应该越来越多地把目光投向那些尚未爆发,但表现出强大爆发力的城市,昆明就是其一。

  昆明的潜力还体现在哪里?

  “一带一路”的发展机遇;

  西南部区域中心城市的城市地位;

  交通枢纽的重要角色……

  有人可能要追问,那么无锡呢?无锡已经在新一线城市的竞争中彻底落败了吗?

  无锡在前年也有过落榜经历,重回榜单并非没有可能。但鉴于这是一个综合性指标下的城市划分,因此参谋长还是更看好昆明。

  不过对于经济实力过硬的苏南各市来说,似乎也不差这么一个“新一线”的名号。藏富于民是它们最大的特征,如果看房价潜力,无锡也是大有可为的。

  2.杭州,人口增长最亮眼——突破千万。

  今年杭州最亮眼的成就之一,就是人口突破千万大关。

  

  杭州的人口增速,在新一线城市中常年领跑,突破千万只在早晚,并不出乎意料。但参谋长认为,人口增长只是一个表现,是一个结果,其真正的潜力也是它吸引人口流入的最大原因还是它的产业结构。

  近年来杭州在数字经济的带动下,经济快速增长,人才大量涌入。杭州市2018年统计公报显示,2018年全年杭州数字经济核心产业增加值3356亿元,增长15.0%,占GDP的24.8%。电子商务产业增加值1529亿元,增长17.5%;软件与信息服务产业2508亿元,增长17.0%;数字内容产业2098亿元,增长15.8%。

  正是这样年轻的产业结构,使得杭州在多个代表一线城市竞争力的指标里,已经能够与一线城市并驾齐驱。

  上半年的土地市场,最吸睛也最吸金的两座城市,一是苏州,二就是杭州。

  3.昆明、成都、长沙,房地产投资增幅最大。

  如果说房价是一个城市房地产市场变化的直接表现,那么房地产开发投资金额则主要反应了两个指标,一是房企对一个城市的青睐程度,二是这个城市的住房供应预期。

  土地成交的面积、土地溢价率等等因素都会影响房地产投资金额,但这背后的深层原因还是市场预期。

  

  尤其是此前市场表现一直很低调的新一线城市,只要硬实力不虚,很有可能在半年至一年的时间内迎来一波补涨。

  4.西安,抢人最卖力。

  提到“抢人”,西安肯定是不容忽略的一个城市。

  从战果来看,西安的发力取得了比较明显的效果,从常住人口增长速度来看,西安以同比增长3.87%的幅度位列新一线城市的第一,第二的杭州在上文中已经分析过,排名第三的是长沙,增幅为2.9%。

  值得注意的是,西安和长沙的房价绝对值在15座新一线城市中处于较低的水平,可见生活压力和收入竞争力之间的平衡性,大大提升了这两座城市对人才的吸引力。

  但是,新一线城市抢人升级,背后也暗藏了对未来房票不足的焦虑。而西安由于此前近一年时间房价涨幅过快,政策上已经开始收紧,“抢人”的后劲如何,能否持续也还有待观察。

  三、15座新一线城市,哪些城市房价更具潜力?

  首先,参谋长要申明的是,既然能够位列“新一线城市”名单,那么这15座城市的综合竞争力在全国范围内就已经处于绝对的前列了。

  但综合竞争力不等于房价潜力,尤其是房价潜力还需考量其当前的房价水平是处于低值还是存在高估。

  因此,相对于杭州、南京、青岛、西安这样的房地产热度本就已经较高的城市而言,论“房价潜力”,参谋长更看好长沙、昆明、成都等中西部城市。例如,西安此前的房价水平比较低,于是在近一年里走出了一个领涨全国的行情。而参谋长认为,下一个“西安”也极有可能出现在有相似情形的中西部城市中。

  从“房地产投资增速”这项指标就能看出,这些城市的热度才刚刚开始,未来半年或一年,良好的市场预期很可能会在价格上有所体现。